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pote888
pote888, 土地家屋調査士、宅地建物取引主任者、不動産コンサルティングマスター、不動産会社経営者
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
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経験:  工学系大学卒業後不動産業界一筋です。
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相続で不動産を取得しました。この不動産は、被相続人の父と父の姉がほぼ1/2で共有していました。私が相続した土地建

質問者の質問

相 続で不動産を取得しました。場所は東京都港区赤坂の一ツ木通りです。


この不動産は、被相続人の父と父の姉がほぼ1/2で共有していました。


私が相続した土地建物の価格は固定資産評価証明書では1億3千万円(私の伯母とあわせた場合は2億6千万)です。


実勢価格は2億~2億3千万円(私の伯母とあわせた場合4億~4億6千万)です。


相続した債務は6500万円(これは按分で私が65%・伯母が35%ですので伯母の債務は3500万円)です。あわせて1億円の債務です(銀行の根抵当極度額は私と伯母二人合わせて3億5000万円)。


私の 債務返済額は年間624万円で月52万円(両家で960万円で月80万円)です。


 2023年(平成35年5月)債務完済予定です。


建物は地下1F、地上6Fで5・6Fが住居です。


全ての家賃収入は現在地下1Fは462.000円・2Fは346.815円・3Fは294.945円・4Fは260.899円合計1.364.659円/月です。年間だと16.375.908円(更新料等は含まず)です。


 1Fは伯母の息子が商売をしており、実質的に家賃はありません。


建物の持分は私が地下1F・1Fの1/2(按分)・4Fと5・6F住居も私です(小規模宅地特例の適用のため)。 


 相続時約58.430.000万円の現金遺産のうち5000万円は私の姉が相続します。私は土地建物を相続します。


ただ、保証金12.430.000円と運営費として500万円と、住居のリフォーム代1000万円をあわせた27.430.000円は現金として私が必要とするため、5000万円を相続した姉から不足分1900万円を借り、20年間で返済(無担保無利息)することにしました。


現在私は33歳の会社員ですが今後も会社員は続けていくつもりです。


この条件の下テナント経営をしていくのに相当な不安をかかえています。


私の姉は債務にたいして恐れる必要はないし、良質な確固たる物件で根抵当があると言うことは銀行との付き合いの面でも好条件に違いないから、安心して大丈夫だと言い切ります。それに経営者は常に債務と付き合っていくのが当たり前だとも言います。


果たして 本当に私は不安を抱く必要はないのでしょうか?明るい未来が待っていると考えてよいのでしょうか?もしそうであるならば、積極的に会社員もテナント経営もつづけていくつもりなのですが・・・。


いかかなものでしょうか。ご意見をよろしくお願いします。


また、カテゴリーが違いますが、私の姉への遺産分割は5000万と決めていますが(現在、相続税申告前)実際はもっと分割するのが世間の相場なのでしょうか。あわせてご返事いただければ幸いです。

投稿: 5 年 前.
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
専門家:  pote888 返答済み 5 年 前.

相続した建物の年間家賃収入は約867万円、一方借入返済額が624万円/年とお姉様への返済が95万円/年で合計返済額は719万円で収入差額は不動産所得となります。

十分経営できると考えます。

保証金は債務ですので、相続財産から差し引いて考えると、お姉様の相続分5000万円は妥当かと思います。

質問者: 返答済み 5 年 前.

金融遺産5843万円のうち私の姉に5千万円渡すと残りが843万円です。

知り合いに相談したところ、保証金と出資金(1243万円)と運営費(500万円)あわせて1743万円は是非確保したほうが良いと助言されました。

となると、金融遺産の残金843万円だと1743万円にに900万円足りません。

また5・6階の私達夫婦の住居のリフォーム代1千万円を確保すると足らずが合計1900万円になります。

つまり姉から1900万円を借りなくてはならなくなります。

私としては、姉からの借入金を出来る限り少なくしたいので、私達夫婦が住む5・6階のリフォーム代は借りるとして、現金遺産の残金843万円で今後やっていけるものなら

保証金と出資金と運営費の不足分900万円は借りたくないです。

保証金と出資金と運営費は確保しておかねばならないものなのでしょうか?

 

また姉が5千万以上を希望してきた時、金融遺産で収まらない場合、代償分割を要求してくるとも考えられますが、私がおかれているこの状況でどの程度の額まで希望に沿うべきでしょうか?断固として阻止するべきでしょうか?

質問者: 返答済み 5 年 前.
再投稿:回答の質.

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