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AE
AE, 行政書士
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
満足したユーザー: 748
経験:  民事法務専門
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収益不動産を取得したいのですが、接道の問題で困っています。一棟マンション不動産の土地は市道に面していますが、今回売却

質問者の質問

収益不動産を取得したいのですが、接道の問題で困っています。一棟マンション不動産の土地は市道に面していますが、今回売却になっている土地と市道と接する部分の市道の側の一部の土地の登記上の持ち主は売主(70台後半)の曽祖父になっています。曽祖父の土地はすべて市道の一部になっています。約140平米で細長い土地です。一棟不動産の土地はすべて売主の土地です。売主は今回売却をしようとするまで、道路の一部が曽祖父の名義になっているとは知りませ んでした。市の主張としては、登記上の名義が私人なのでその部分は管理していなということです。銀行としては曽祖父の土地の権利を市にするか買主(私です)にするかしないと担保価値が激しく低下するので融資額は激減すると言っています。直接第三者に移すのではなく、まずは売主に移してから私か、市に移すのがいいとは思っています。
売主は5人兄弟ですが、相続の際にもめた事があったので印鑑をもらいにいくのはいやなようです。兄弟はこのこと(隣地が曽祖父の名義であること)は知らないようです。穏便に曽祖父の土地の権利を売主に移管するにはどうしたらよいのでしょうか。なお土地の権利書はみあたらないそうです。
投稿: 5 年 前.
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
専門家:  AE 返答済み 5 年 前.

こんにちは。

 

そのような場合には、質問者様がお考えのように売主の名義に移したあとに、本地とともに質問者様が取得するか市に寄付・売却する方法によります。

 

質問者様・市のいずれに登記名義を変更する場合でも前提としてまずは売主の名義にしなければなりませんが、登記名義人は曽祖父ですので曽祖父相続→先々代相続→先代相続と3代の相続人全員の協力が必要です。
もし任意に協力していただけない場合には調停・裁判等によらなければならず、簡単に解決する方法は残念ながらありません。売主の費用と責任において、まずは売主名義にしていただくほかないでしょう。

 

3代の相続が絡むことになりますのでかなりの時間と手間と費用がかかる可能性が高いと思います。
もし先々代と曽祖父が旧民法の時代に亡くなっていれば、家督相続という制度により相続人は原則として一人ですので売主の兄弟のみが協力すれば済む場合もありますが、現民法では遺言がなければ複数の相続人に相続する権利がありますので、代を重ねるごとに相続人が増えてしまいます。
その中に行方不明者や認知証の方がいればさらに大変です。

 

まずは早急に相続関係の調査を行い、誰が手続きに関与すべきかどうかを確定しなければ解決へは進みません。
今後の手続きもありますので、売主には司法書士か弁護士にご依頼されることを勧めたほうが良いでしょう。

 

なお、土地の権利証は曽祖父が亡くなった時点で無効になっています。

質問者: 返答済み 4 年 前.

私は現実的な回答を求めています。70台後半の人の曽祖父からの相続人全員を調べて同意を得るのは不可能です。銀行から融資は出ませんでした。理由は再建築不可だからとの事でした。故人の土地の地目は道路ではなく畑です。道路に2m接していないと再建築不可です。但し、建築基準法43条但し書きで広大は空き地に接しており、 建築審査会で許可が出れば再建築可能です。この物件は平成2年に確認申請適合通知が出て建築されており、当局が許可したのだと思います。問題は道路でない故人の私有地の権利を主張する人が現れて宅地や畑にしてしまう事です。空き地ではなくなると建築審査会では許可が出ず、再建築不可になるでしょう。道路なら廃道にするには隣地全員の許可が必要だと思いますが、私有地なら現在公道としてつかわれている土地を宅地や畑にする事は可能でしょうか。現実問題として何十年も前から公道として使われており、現在朝夕の通勤時間帯には一時間に何十本もバスが通過する空き地を一個人が建築して道路として使えなくする事は可能でしょうか。もし可能なら法的根拠はありますか。また不可能ならその法的根拠はありますか。

専門家:  AE 返答済み 4 年 前.

私は現実的な回答を申し上げました。

 

登記名義が故人のまま放置されている以上、問題をクリアにするにはその相続人全員を調査・捜索し、同意を求めるなり裁判を起こすなりの手続きを踏む以外に方法はありません。
実際に私道の相続手続が漏れていることはしばしばありますが、必要なら数十人の相続人を相手に時効取得の訴えを起こすこともあります。
売主の曾祖父が亡くなったのは古くとも100年程度前でしかないでしょうし、戸籍等から相続人は判明するでしょう。
現状のまま放置すればさらに相続により関係者が増えて、より解決への手間と将来へのリスクが増えるだけです。


何十年と舗装され事実上道路として利用されていたとしても、私有地であることに変わりありません。
所有者は法令の制限内でその土地を自由に使用・収益・処分できる(民法206条)のであり、事実上道路として利用されていることを理由に所有者の権利を制限する法令などないでしょう。
私有地が道路として使えなくなることで公共交通が麻痺するなどする場合には、権利の濫用(民法1条3項)として所有者の利用が制限されることはあり得ますが、それは問題の解決とは別次元の話です。
また、ご存知のように建築基準法43条但書の許可を得るには当該空き地が安定的・日常的に利用可能なものでなければならず、権利を主張するものが出てくればそれだけで許可を得るのが難しくなるでしょうね。


私有地部分の権利関係を明確にしない限り、将来にわたり法的なリスクは存在し続けます。だからこそ銀行が手を引くのです。

質問者: 返答済み 4 年 前.

問題の物件は平成2年に建築され、当時は建築確認申請許可が出ています。状況は今も代わりは無く、増築、再建築の許可は下りるでしょう。私が融資を打診している都銀は融資不可ですが、地銀2行では担保評価は出ています。

 

収益不動産を取得する際は、例えば排水管や物件に行くまでの道路が第三者の土地や私道をまたいでいる場合があります。その場合には掘削や通行の際には料金は発生しないという覚書を取り交わして契約します。

 

当該地の故人の私有地を主張する第三者が現れて登記簿上の所有者をその第三者にかえるには相続人全員の許可が必要ですが、一番権利がある売主が許可するはずがありません。契約に際に売主とその継承者は登記を変更しないとか、私有地としての権利を主張しない等の覚書を取り交わしておけば問題ないと考えてよろしいでしょうか。

 

契約して私が物件を取得した後に、売主とその継承者は覚書を破棄して私有地としての権利を主張する事は可能でしょうか。そうなると裁判になると思いますが、裁判で負ける可能性はありますか。

専門家:  AE 返答済み 4 年 前.

曽祖父名義の土地は分割未了のまま他の相続人と共有の状態にあるのです。

売主は共有者の一人に過ぎず、売主のみと覚書を取り交わしたとしても他の相続人に対してはなんの効力も及ばないのですから、気休め程度の意味しかないでしょう。

 

重ねて申し上げますが、曽祖父名義のまま放置する限りどのような方法も問題の先送りにすぎません。

いままでなんの問題も無かった以上、今後も質問者様が所有する間は現状のまま問題が顕在化せずに済む可能性は低くないかもしれません。
ですが、そのまま放置すればトラブルになり得る状態であることはご理解いただいていると思います。
放置しても自然に解決することはなくより深刻化するだけなのですから、現時点で整理することをおすすめいたします。

質問者: 返答済み 4 年 前.

売主、買主共に今年中の決済を希望しています。融資が付くような、なにか銀行を説得できる回答を期待していますが、時間がかかる対策で現実的ではありません。

 

不動産投資にはリスクはつき物です。この物件は道路問題がありますがリスクは高いとは思っていません。私も売主も融資がつかなくて物件を売買できなくて困っています。

 

道路は幅11メートルの公道で2年前に拡幅の決定が市でなされました。しかしいつ行うかは決まっていません。拡幅されれば物件は接道するため問題はほぼ解決します。私が物件を取得してから手放すまで短くて5年、融資が完済するのは20数年です。それまでの間になにもなければいいのです。

 

売主とその息子さんは代々地元で農業を営んでいる地主さんです。先祖の土地の所有権を主張して交通に支障のあるような行為をし、地域住民や行政を困らすよう事をするとは思えません。せいぜい市に買取を請求するくらいでしょう。

 

問題は当地に住んでいない縁戚が所有権を主張することです。一筆の土地を相続権利者の一人だからといって所有権を主張することは可能でしょうか。主張することが可能としてもそれによって何か影響を受けますか。

専門家:  AE 返答済み 4 年 前.

無理なものは無理だとハッキリ申し上げるのが専門家の責任だと考えております。

銀行を説得し、質問者様が手放すまでリスクを回避するようなお手軽な方法などありません。

 

リスクをご理解のうえで質問者様が取引をなさるのは自由です。

質問者: 返答済み 4 年 前.
再投稿:回答の質.
回答者はすべての権利のある相続人の同意を得て所有権を一つに集約するように行っていますが、何代も上のからの相続人となると膨大な数になり非現実的です。売主には金と手間と時間をかけて実現可能かどうかもわからない事をやる理由はありません。

可能であれば着手しています。

私も可能であればそのような措置をとりますが、それが出来ないからここに質問しているのです。

今の回答者はこの案件に対して有効な対策はもっていなく同じ事の繰り返しであり、最後には私の質問にも答えられないようなのでこれ以上続けても無駄な気がします。

別の回答を求めます。
専門家:  pote888 返答済み 4 年 前.

売り主の土地を有効に利用できるようにする方法の一つとして、曾祖父名義の土地に通行地役権を設定するという方法もあります。

地役権は契約による方法また、時効取得によっても設定できますので、選択肢として検討されたらどうでしょう。

質問者: 返答済み 4 年 前.

実現可能性のある回答ありがとうございます。

 

調べましたが、売主の土地を用役地、ご先祖様の土地を承役地として設定、契約するのでしょうか。相手方は故人ですが、契約は可能でしょうか。契約するとなるとまた相続人全員の了承を得るのだとすれば絵に描いた餅となります。

 

一番いいのはご先祖様の土地を用途変更して道路にしてしまうことだと思います。それが劇内のなら借地権を設定して。これらは実現可能でしょうか。

 

御教授お願いします。

専門家:  pote888 返答済み 4 年 前.

売り主の土地を要役地とし、曾祖父様名義の土地を承役地とする地役権の設定です。地役権は要役地の所有権に従って一緒に移転します。地役権は取得時効で設定することもできます。地目が畑になっている部分は既に舗装されて道路となっているようですので、実体は長年に渡り要役地への出入り部分として機能していると考えます。そこで、裁判所に時効の主張の申し出をし、代位申請で地役権の設定をされたらいかがでしょう。

承役地となる土地の全部に地役権設定をするか、或いは土地の一部分に設定するかによって地役権図面が必要になってきますので、司法書士、土地家屋調査士に相談の上、進めるように売り主に提案されたらいかがでしょうか。

質問者: 返答済み 4 年 前.

現在は舗装されその上を車が通っている道路だと長年思っていた土地が今回売却する事になり始めて登記簿上曽祖父名義と判明しました。

 

地役権の設定が可能だとして、そうする事によって売主の土地は再建築可能と判断されるのでしょうか。そこが一番重要だと思います。再建築可能という判断の根拠となる法律は建築基準法第43条の但し書きが根拠となるのでしょうか。地目は道路となるのでしょうか。

 

通行地役権で通行可能となる人、車両はどのような名義になるのでしょうか。

 

よろしくお願いします。

専門家:  pote888 返答済み 4 年 前.

建築確認は道路に2m以上接し、通路部分が確保できれば許可されると思います。

法的根拠はあなたのおっしゃるとおり建築基準法第43条但し書が適用されると思います。

少ない事例で役所の担当者も知らない場合がありますので、事前に役所の建築課に相談する必要があります。地目の変更は所有権登記名義人でないと申請できませんので、畑のままです。但し、地方自治体は国土調査として土地の現況を実体の地目に合致させる必要がありますので、役所に相談して職権での地目変更の方法も検討されたらいかがでしょうか。

通行地役権を設定した場合は、その要役地を利用する全てのひとが対象となります。

車両の名義は関係ありません。

専門家:  AE 返答済み 4 年 前.

すでにオプトアウトしたのでこれ以上関わるつもりはなかったのですが、誤りを放置する訳にはまいりませんので追加の記載をさせていただきます。

 

訴訟の被告として、あるいは必要な登記の申請人・義務者として、結局は曾祖父の相続人全員の調査・捜索をしなければどうしようもないのですが……

それでも実現可能性のある回答だと思いますか?

 

いったい誰が誰を代位して申請するつもりなのでしょう。

質問者: 返答済み 4 年 前.

一級建築士に相談した結果建築基準法第42条一項3号(既存道路)と認定されるということだったので仲介会社の担当者に市役所に行ってもらいヒアリングした結果を銀行に提出したら、支店名で銀行子会社に再評価するように指示が出て再評価してもらうことになりました。

 

つまり私道扱いになります。登記というのは所有者が第三者に所有権を主張されたときに対抗できるようにするためのもので義務ではありません。そして地目が畑であっても建築基準法上の道路かどうかには関係ありません。

 

今回の件分かったことは公道は道路局の管轄ですが、私道は建設局の管轄だということです。銀行の子会社の不動産鑑定会社の担当者もそのことは知りませんでした。

 

こういうことに一番詳しいのは建築許可申請を出している建築士です。私が質問した建築士は何百通も建築許可申請を出している人なので、話を聞いただけでそれは道路ですと断言していました。

 

このサイトには建築士はいなく有効な回答が得られなかったのにはがっかりしました。もう利用することはないでしょう。

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