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houmu
houmu, 行政書士
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
満足したユーザー: 54
経験:  行政書士 知的財産修士 2級FP技能士
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所有の不動産(戸建)を売却しようとしたところ、建築確認図書と登記書の内容が異なっており、 担保価値が下がり、購入者

質問者の質問

所有の不動産(戸建)を売却しようとしたところ、建築確認図書と登記書の内容が異なっており、
担保価値が下がり、購入者は住宅ローンを 借りられないと不動産会社から指摘を受けました。
寝耳に水の話で、早速、物件を建築した会社に問いあわっせたところ、私が、サインをして、そうさせたのだ。との回答でした。
まったく覚えがありません。当時の担当者は退社しており、事情が分かる人間もいないとのこと、
このような場合、会社を訴えることやその他、不動産の価値を維持する方法か、あるいは相応の対価を建築会社に請求することができますか?教えてください。
投稿: 5 年 前.
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
専門家:  Guests 返答済み 5 年 前.

ご質問ありがとうございます。

 

まず、建築確認済証と登記簿の記載内容が異なる場合で考えられることは、

1.途中で増改築したが、登記していない。

2.建築基準法と不動産登記法の床面積の算定方法の違いによる差異。

等が考えられます。

 

1であれば売却される前に、ご自身で建物の変更登記をする必要がありますが、

2の場合はそれぞれの法律に基づいて床面積を算出しますので、どうしても差異が生じる場合があります。

 

恐らく銀行側は床面積の部分を指摘しているのだと思います。

もし2の場合であれば、登記を担当した土地家屋調査士に、銀行へその旨を説明してもらうよう問い合わせてみてはいかがでしょうか?

 

以上、ご参考になれば幸いです。

質問者: 返答済み 5 年 前.

新築で購入しており、改築などしておりません。

また、建築確認の書類は現状とはまったくかけ離れたもので、意図的に事実と異なる

確認書類を提出していたようです。

建築会社によると容積率などは問題がないとのことでした。

なので、頂いた回答には当たらないと思いますが、いかがでしょうか?

以上。

専門家:  Guests 返答済み 5 年 前.

>また、建築確認の書類は現状とはまったくかけ離れたもので、意図的に事実と異なる

確認書類を提出していたようです。

 

Q 具体的にどの部分が異なっていたのでしょうか?

Q 建物の現況は登記簿に反映されていますか?

 

A1 相違点が床面積の部分だと仮定して、当初の設計から変更などはあったのでしょうか?

設計変更があれば、その建築会社が変更届を提出し、建物表示登記の際に変更後の確認済証も一緒に添付して申請します。ただ登記だけで考えますと、変更後の確認済証等がなくても、実際の建物と登記の申請の内容に食い違いがなければ登記は完了します。その結果、確認済証と登記簿との差異が生じます。

 

A2 「意図的に」には意味があるのかもしれません。

その建築会社の営利目的ではなく、ご質問者様のための税金対策で行ったというケースも考えられます。どういうことかと申しますと、登記申請の際に建物のある一部(物置や車庫など)を石膏ボードなどで見えないようにして、床面積を少なく見せかけるというものです。当然、登記の際には少ない床面積で申請することになります。

 

A3 容積率や建ぺい率がオーバーしてしまう可能性があったのでは?

可能性は低いと思いますが、設計・施工の段階で容積率や建ぺい率がオーバーしてしまうことが判明し、登記の段階で上記のように石膏ボードなどで見えなくした上で申請したのかもしれません。

 

いずれの場合におきましても、すでに登記が完了し固定資産税も払っておられるのですから、ご質問者様の建物は立派な財産です。住宅ローンを組むことができないというのはあくまで金融機関側の理由で、ご質問者様が何らかのアクションを起こす必要はないと考えます。

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