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pote888
pote888, 土地家屋調査士、宅地建物取引主任者、不動産コンサルティングマスター、不動産会社経営者
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
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経験:  工学系大学卒業後不動産業界一筋です。
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土地が長男名義、建物が母親名義になっています。 長男名義の土地を母親名義に変更すると費用はどれくらいかかりますか?

解決済みの質問:

土地が長男名義、建物が母親名義になっています。
長男名義の土地を母親名義に変更すると費用はどれくらいかかりますか?
因みに住宅ローンはありません。
法務局へ行って個人で変更するかネットで手続きしようと思っています。

それと、別件で・・・

土地・建物は父親名義(数年前に他界)になっていて、会社の借入の担保になっています。
子供3人(長男・長女・次女)は、放棄しているので母親が管理しています。
借入の連帯保証人に母親・長男になっていますが会社が倒産した時
家は、取られるんでしょうか?
そして、父親名義の土地・建物を長女又は次女名義に出来るんでしょうか?
その費用も教えて下さい。
投稿: 5 年 前.
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
専門家:  pote888 返答済み 5 年 前.

長男名義の土地を母親名義に変更する場合、その原因は売買か贈与となります。

売買を原因とする場合は、その売買金額を極端に安い金額にすると、贈与として見なされます。ちなみに、固定資産税評価額以下で売買した場合は贈与の対象とされる可能性が大きいと思います。また、贈与を原因として一時に所有権移転登記すると当然、贈与税が課税されます。

登記にかかる費用は、個人で手続きする場合は、登録免許税のみとなります。土地の固定資産税評価額の1000分の20を登録免許税として納入することになります。

売買を原因として名義を変更する場合は実際に金銭のやりとりをしなければなりません。金銭なしで売買を原因として移転登記をすると贈与税の対象とされます。

贈与を原因として所有権移転登記する場合は、一回に登記をするのではなく、贈与税の基礎控除金額以内の額だけ毎年一部移転を繰り返し、最終的に全部移転するという方法もあります。 いずれにしても、税金対策をしなければならないので、税務署の税務相談などに行かれ税金対策をしてから、名義変更することをお勧め致します。

 

別件の件は、土地建物が会社の借入の際の担保になっていて、その会社が倒産し、債務不履行となれば、当然土地建物の抵当権が実行され競売に付されることになります。

父親名義の土地建物を長女・次女の名義に変更するとなると、既に相続放棄をされているので、相続を原因として移転登記をすることはできません。

土地建物は母親が相続しているので、母親から売買或いは贈与を原因として移転登記することにして長女または次女の名義にすることはできますが、抵当権が設定されていますので、会社が倒産すれば同様に競売に付されることになります。

費用については、前件と同様になります。

質問者: 返答済み 5 年 前.

早い回答ありがとうございます。

とても解りやすくて、理解出来ました。

 

そうすると贈与を原因として考えていますので

例えば、固定資産税評価額が400万としたら×2%で

登録免許税は8万円ということで良いのでしょうか?

 

それと税金対策とは登録免許税のことですか?

それとも他の税金対策しなければならない何かあるのでしょうか?

8万くらいでしたら払えない額ではないので考えてみようと思います。

 

あと金銭なしで売買した場合の贈与税は↑と同じ費用ですか?

 

長男名義の土地を母親名義に変更出来たとして、会社が倒産した場合も

会社の担保に入って無くても家は競売にかけられますか?

母親は、会社の役員です。

 

別件の相談は、了解しました。

専門家:  pote888 返答済み 5 年 前.

固定資産税評価額が400万円とすると所有権移転の登録免許税額は8万円です。

税金対策とは贈与税のことを考える必要があるということです。

贈与税は(1年間に贈与を受けた財産の合計-基礎控除{110万円})×税率-控除額=税額で計算されます。例えば課税評価400万円超の場合は税率は30%以上になり高額になってきます。また、その課税評価基準は路線価となり実勢価格の70%から80%の土地評価で計算されます。路線価は税務署で閲覧できますので、事前にその価格を知っておく必要があります。

会社が倒産した場合、土地建物が担保に入っていなければ直接の競売は免れますが、母親が借入の連帯保証人になっているとすると、債権者が保証人である母親の個人資産への差し押さえを実施すると思います。従って、会社が倒産した場合は、母親も自己破産をする必要があると思いますが、詳細は弁護士に相談した方がよいでしょう。

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