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pote888, 土地家屋調査士、宅地建物取引主任者、不動産コンサルティングマスター、不動産会社経営者
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
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経験:  工学系大学卒業後不動産業界一筋です。
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昨年ハウスメーカーAの分譲する土地を購入し、A社で建築し、入居約1年になります。購入の決め手になったのは、隣家との間

質問者の質問

昨年ハウスメーカーAの分譲する土地を購入し、A社で建築し、入居約1年になり ます。購入の決め手になったのは、隣家との間に約3mの通路があるという計画でしたが、最近区画変更があり通路が確保できない状況になり、困っています。
契約当時は、5区画の分譲予定でした。我家の北側1軒(契約済)、南側1軒、西側2軒。西側の家の通路として、南側(燐家)との間に2,6mの通路を設けるので、隣接地と50cm離して設計しても燐家との壁面は実質約3.6m以上あく計画。そのため当時のA社担当者Z氏の提案で、南側に駐車場の予定を変更し、隣接地と50cm離した設計にしました。設計もZ氏が担当です。
入居後も他の3区画は売れません。、5月の販売会でZ氏に会えたので、「区画が変更になって、通路が確保できなくなることはないですよね」と尋ねましたら、「そんなアコギなことはしません」と言っておられたので安心していました。ところが、8月になって、西側の家を他のハウススメーカーが建築することがわかりました。A社が仲介業者を通して土地を売ったのです。9月にはA社から土地分譲の折込広告が入りました。南側の土地を売りにだしたのです。しかも売るだけで建築の条件はありませんでした。区画も4に変更されていました。西側1軒がなくなり、隣接地が1.5倍程増えていました。
驚いてA社Z氏に連絡すると支店長が来ました。支店長は契約後に新任された方です。なぜZ氏が来ないのか不思議におもいながら、通路が決め手で契約した経緯をお話しして、売却しても通路は確保してほしいとお願いしました。しばらく時間を下さいと言われ、11月15日に支店長が来ました。仲介業者を通して商談が進んでいるとのことで、通路の確保は難しいとのお話でした。Z氏は転任されたとのことです。近隣トラブルは避けたいので、「仕方ないですね」と話しましたが、日当たり等考えるとやはり納得がいきません。
通路を確保するため今後どのように対処していったらいいでしょうか?法的にとれる手段はありますか?我家が契約に至った経緯を買主さんにお話しして、設計を考慮していただくことはできにでしょうか?
回答よろしくお願いいたします。
投稿: 5 年 前.
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
専門家:  pote888 返答済み 5 年 前.

あなたが、購入の決め手にされたのが、隣家との間に3mの通路ができるというハウスメーカーの計画区割りだったのですから、その条件が満たされたくなったとなると、あなたの契約の意思表示の無効を主張し、契約の解除あるいは損害賠償請求ができると考えます。

全国すべての弁護士会が設立しているわけではありませんが、ADRセンター(裁判外紛争解決機関)として「民事上の紛争」全般を取り扱っており、 住宅紛争は基本的に全て持ち込んで解決してもらうことができます。
ちなみに東京は、  第一東京弁護士会の仲裁センター 東京都千代田区霞が関1-1-3
                        03-3595-8588

があります。 相談されたら、いかがでしょうか。

質問者: 返答済み 5 年 前.

さっそく回答ありがとうございました。

ADRセンターの紹介ありがとうございます。検討してみます。

 

契約の意思表示の無効とはどういうことですか?詳しく説明してください。

 

 

 

専門家:  pote888 返答済み 5 年 前.

民法95条、法律行為において、意思表示をしたことに思い違いがあっても意思表示は無効になりませんが、しかし、その思い違いが、法律行為の重要な部分に関するもので、もし、そのような思い違いがなかったなら、誰でも、そういう法律行為をするはずがないと認められるような場合は、その意志表示は無効とすることができ、法律行為全体が無効となります。

また、民法96条には詐欺によって意志表示をした場合には、これを取り消すことができるとあります。従って、ハウスメーカーがあなたに虚偽の説明をして契約締結に至ったと判断すると、あなたの契約の意思表示を無効とすることができるという解釈です。

あくまでもハウスメーカーを相手とすることになります。

質問者: 返答済み 5 年 前.

詳しい説明ありがとうございます。

もうひとつだけ教えてください。

ハウスメーカーと仲介業者が契約成立前にこちらでできる方策があれば教えて下さい。

専門家:  pote888 返答済み 5 年 前.
ハウスメーカーと仲介業者には、事情経過説明と具体的な要望事項及び先方の対応次第により法的手続きをする旨の内容証明書を送付しておき、あなたの意志を明確に伝えておいた方がよいでしょう。
pote888, 土地家屋調査士、宅地建物取引主任者、不動産コンサルティングマスター、不動産会社経営者
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経験: 工学系大学卒業後不動産業界一筋です。
pote888をはじめその他名の不動産・宅地取引・登記カテゴリの専門家が質問受付中
専門家:  AE 返答済み 5 年 前.

錯誤無効・詐欺取消について、誤解を招く恐れがあると思慮いたしますので、失礼ながらレポートいたします。

 

契約時には南側に相談者様の土地との境界に通路を作る計画があったが結果的に実現されなかったという錯誤は、売買の目的物である土地の性質に関する錯誤ではなく、間接的な理由に関する錯誤に過ぎないと考えます。このようないわゆる狭義の動機の錯誤については特段の事情のない限り民法第95条にいう錯誤にあたらないとするのが判例・通説です。

 

また、詐欺により契約を取り消すためには、相手に騙して契約させる意思があること、騙されて契約したことも要件として必要です。ご相談の事例では契約後に事情が変わったものと見受けられ、最初から騙す意思があったのでも騙されて契約したのでもありませんので、詐欺による取消はできないと考えます。

 

仮に土地の売買契約が無効ないし取消されたとしても建物の建築請負契約まで当然に無効・取消しとなるわけではありませんし、全て白紙に戻して費やしたお金を全額返してもらうこともできないのですから、無効・取消について検討する意味はあまり無いのではないでしょうか。

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