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pote888
pote888, 土地家屋調査士、宅地建物取引主任者、不動産コンサルティングマスター、不動産会社経営者
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
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経験:  工学系大学卒業後不動産業界一筋です。
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はじめまして、 不動産の件でご相談させてください。アパート経営をしたいと思っておりましたが、先日希望通りの物件を見

解決済みの質問:

はじめまして、
不動産の件でご相談させてください。アパート経営をしたいと思っておりましたが、先日希望通りの物件を見つけ
ました。資金は銀行ローンでと思っておりますが、その物件は売主のローンが残っていて、根底抵当?とかに
なっているそうです。私も銀行のローンが組めなかった場合、売主から物件を頭金だけで購入して売主に月賦で
支払いをしていくなんて言う事は可能ですか?抵当になっている物件を銀行の許可なく売ることは可能ですか?
よろしくお願い致します
投稿: 5 年 前.
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
専門家:  pote888 返答済み 5 年 前.

根抵当権とは、一定の範囲内の不特定の債権を極度額の範囲内において担保するために不動産上に設定された担保物権のことでです。

これに対し、通常の抵当権は特定の債権を被担保債権とします。

根抵当権は特定の債権を担保するものではないため、継続的な取引関係にある当事者間に生じる債権を担保します。

従って、債務額は極度額内で確定された日付時点において残っている債務額ですので、常に増減します。

銀行ローン残が1億7千万円とのことですが、極度額によってはその額が増加することもあります。

売買金額の1割を支払って、所有権移転請求権の仮登記をし、根抵当権の債務を引き受けることはできると思いますが、債務者の変更は債権者にとって重要であるから、債務引受が有効に成立するためには債権者の合意ないし同意が必要と思われます。

但し、相当リスクは高いので実行するには、それなりの覚悟が必要と思います。

質問者: 返答済み 5 年 前.

ご回答ありがとうございます。

売主との話合いで2億の内3000万円を頭金として売主に支払い、銀行には売主の名前で

1億7千万円のローンの支払いをし続け、完済のおりに名義を書き換えればなどと思っていました。マンションは下駄履きで1階はテナントを入れられるスペースもあり、すでにテナント候補もありますので、銀行ローンの支払いはほぼ大丈夫なのでそれほど危険な賭けだとは思っておりませんが後々揉め事が起こらないようにしたいので契約等をきちんとした形で出来ればと考えておりました。

ご回答の中の根抵当権は金額が増える可能性があるとの事ですが、どうしてどのように増えるのか、教えてください。

専門家:  pote888 返答済み 5 年 前.

根抵当権は現在の債務者の継続的な取引において設定されていますので、債務者が今後の取引上、今より債務額を増やすことはできます。

不動産の登記名義人は売り主個人であり、根抵当権の債務者も現在の売り主です。

債務を引き継ぐとしても、売り主の土地所有権名義と根抵当権の名義は継続しますので、現在の売り主は銀行間との取引は継続できます。

従って、売り主が、これから更に銀行融資を受けることができれば、極度額まで債務額は増えることになります。

3000万円を支払う条件として、最低でも所有権移転請求権仮登記はして権利保全は必要かと思います。

質問者: 返答済み 5 年 前.

ありがとうございました

なんとなく理解できました。

債務を引き継いだとしても土地所有名義が現売主の場合、売主がずるく立ち回ってもっと銀行から融資を引き出す事が可能だと言う事なのですね、所有権移転請求権仮登記をして、債権者(銀行)の合意を得て根抵当権の債務を引き受ける事が重要なのですね、

根抵当権の債務を引き受ける場合、やはり銀行ローンを組む場合と同じような

手続きになるのでしょうか、つまり、事業計画とか私の年収とかで銀行側の同意を得られない場合もあると言う種類のものですか?私は会社を立ち上げてマンション経営をしようと考えておりますが、この場合は銀行との取引を会社としてするか個人でする方が良いのかアドバイスいただければうれしいです。

専門家:  pote888 返答済み 5 年 前.

根抵当権の引き受けをするについては、できれば売り主から銀行の紹介をしていただいて、条件を詰めた方がよいと思います。

債務の返済を現在の売り主名義で引き続きするということですので、マンションの家賃収入の入金先や銀行への返済口座などを変更するのか、しないのか等の問題もクリアしなければならないと思います。

まず、どのような条件で債務引継が可能なのかを確認の上、個人経営から始め、しかる後に法人設立をし、移行すればよろしいかと思います。

債務引継する場合は、売り主の不動産の権利証及び印鑑証明書は預かり、印鑑証明書は3ヶ月毎に新しいものに差し替える必要もあります。

pote888, 土地家屋調査士、宅地建物取引主任者、不動産コンサルティングマスター、不動産会社経営者
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