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office-one, 宅地建物取引主任者
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
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不動産売買契約における違法性について

質問者の質問

①合名会社の社員総会議事録を偽造して行った 不動産売買契約において 宅建業者の社員総会議事録における社員の記名押印が確かにその人のものであるかを確認しなかった為に起こった ミス取引であるという責任は 問えますか?  又 社員総会を欠席した者に対する 社員総会開催の案内も 欠席する旨の届出書や委任状も無いままでの 社員総会議事録を 有効と認識したミスは 問えますか?  ②売買契約当日の会社登記事項と社員総会議事録の社員登記事項が違いますが 売買契約当日の登記事項は 確認しなくても 三ヶ月前の登記事項で 契約は進められていますが 宅建業法で可能な取引なのでしょうか?
投稿: 5 年 前.
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
専門家:  office-one 返答済み 5 年 前.

売買契約は、当事者の一方がある財産権を相手方に移転することを約し、相手方がこれに対して代金を支払うことを約することで成立する。(民法555条)とあります。

また、錯誤の無効(民法95条)意思表示は、法律行為の要素に錯誤があった時には、無効とする。ただし、表意者に、重大な過失があった時には、表意者は、自らその無効を主張できない。とあります。

また民法では、詐欺または、脅迫による取り消し(民法96条)詐欺または脅迫による意思表示は、取り消すことができる。とあります。

契約行為が、この条項に当たるかどうかで、取り消すことができるか、無効かが判断できると考えます。

また、今回の契約相手が、善意無過失であった場合、表意者の内部的な事情を知らなかった場合、知りうることができなかった場合は、契約は、正当に成立しているのではないかと推測します。

契約には、媒介者(宅建業者)を介して契約したのかどうか解りませんが、もしそうであれば

業者の重要事項説明に不備があった可能性があります。

解決が困難な場合は、弁護士、司法書士等に相談するのも選択肢です。

office-one, 宅地建物取引主任者
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質問者: 返答済み 5 年 前.

 回答承諾済みですが 追加で補足させてください。 回答に媒介者を介してであれば 業者の重要事項説明不備 とありますが 損害賠償を求められますか 購入者も不動産の売買を業とする会社ですので 当たり前に確認義務はわかってやっているとしか言いようがありませんが 登記自体は有効に成立していると 司法書士も言い切っています。 裁判中の事件ですが 当方の弁護士は 登記自体有効に成立してはいるため 後は 仲介業者の重要事項の責任が問えるのかどうかだと 言ってました。 あまり宅建業法に詳しくないようです。

 

 

専門家:  office-one 返答済み 5 年 前.

重要事項説明義務については、宅 建業法第35条(重要事項の説明等)の内容に記載してありますが、売買の場合、契約前に、各当事者に書面を交付して説明させなければならない。義務があります。書面には、登記名義人を明示しなければならず、少なくとも契約日直前までの土地および建物に関する登記事項証明書等で登記名義人が売主と住所・氏名が一致しているか確認するのが業者の調査義務だと思います。そのことが提示されていないように思われます。また、宅建業法第47条に「重要な事項を故意に告げず、又は不実なことを告げる行為を禁ず」とあります。その時の重要事項説明書の書面の内容を確認してみてください。これらのことを調査せず、重説に記載しなければ、仲介業者は、債務不履行、不法行為に基づく損害賠償責任を負うことがあります。

そのことで、買主側に不利な状況があって契約の目的を達することができないようなことがあるのかどうか確認してください。

似たような裁判事例が過去にありますので参考までに記載しておきます。

東京地裁において、昭和58年10月26日(宅建業法35条に関する事項)

大阪高裁において 昭和50年7月15日 (宅建業法47条に関する事項)

いずれにしても賠償責任を争う場合、各々の違反事項を証明しなければならないようです。

質問者: 返答済み 5 年 前.

 すいません当方譲渡側です。 譲渡側の立場から 違法売買で不利益を被ったとしての損害賠償を問えるのか が知りたいのですが 

 

JustAnswer メディア掲載:

 
 
 
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