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office-one, 宅地建物取引主任者
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
満足したユーザー: 21
経験:  宅地建物取引業者で専任の宅地建物取引主任者です。
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個人にて不動産賃貸業をしています。契約等は不動産屋を通しておりますが、月々の管理を頼んでいるわけではないので、電話で

質問者の質問

個人にて不動産賃貸業をしています。契約等は不動産屋を通しておりますが、月々の管理を頼んでいるわけではないので、電話での督促以外は、オーナーである私が動いています。
現在、一年前から賃貸料の遅延が始まった入居者(保証人)に、督促状二回を経て、解約通知書を送り、今回解約申込書と合意書を交わしました。
保証人(入居者の親)とは、直接連絡が取れない状態で(電話を無視され)、勝手に保証人と入居者で引越し日を決めていたので、合意書まで取り交わした次第です。
今現在、二ヶ月分の賃 貸料遅延状態ですが、
明け渡し日、一か月分の遅延賃貸料の支払期日、1カ月分の遅延賃貸料と預託敷金との相殺、別途明け渡し後の費用請求、を合意書に記載し、成人している入居者の一人と、合意書を交わし、保証人にも連絡を取って貰った、という状態です。
今までの経過からすると、支払期日も守られないと思われます。
その場合、即刻退去を求めても、法律上問題はありませんか?
具体的には、鍵を変え、意思表示をするとか、どのように進めるのが良いのか、アドバイス頂きたいと思います。 宜しくお願い申し上げます。
投稿: 6 年 前.
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
専門家:  pote888 返答済み 6 年 前.

賃貸借契約では賃料の一定期間の滞納は解約できる旨の条項は有効です。

従って、即刻退去を求めることはできます。

しかし、家主が勝手に鍵を変えることは、入居者の生存権を脅かすことになりかねません。

人権問題に発展する可能性を含みます。

退去の合意をしたのであれば、その合意を相手が履行するのかどうかを見極めて、その先は法廷に持ち込んだ方が良いと思います。

不動産賃貸業はリスクもあります。 トラブルが発生した場合は、損失を最小限にする道を選択するべきと思います。

専門家:  office-one 返答済み 6 年 前.

賃貸契約では、一般的に契約約款には貸主からの契約解除の条項があると思いますので、

家賃支払い義務の履行が一定期間されない場合、本契約を解除することができるとあります。

したがって、即刻退去を求めるは可能です。

また、鍵を家主が独断で変えることは、法律上民法第709条の不法行為による損害賠償により責任を負うことになる可能性がありますので避けるべきと考えます。

このことは、東京地裁で平成16年6月2日の判決の事例があります。(貸主による建物の鍵交換が違法な自力救済として不法行為に該当するとされるとあります。)

しかし、家賃の支払いが履行されないようであれば、選択肢として簡易裁判所で債権が60万円以内で収まるのであれば、少額訴訟での解決も方法だと考えます。

いずれにしても円満な解決をしていくことが最善と考えます。

office-one, 宅地建物取引主任者
満足したユーザー: 21
経験: 宅地建物取引業者で専任の宅地建物取引主任者です。
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