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dresquire
dresquire, 弁護士
カテゴリ: 雇用・労働
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賃貸物件のうちの側のフェンスにひっかかって皮のコートが破れたといって、管理委託契約をしている管理会社をとおして住人が

解決済みの質問:

賃貸物件のうちの側のフェンスにひっかかって皮のコートが破れたといって、管理委託契約をしている管理会社をとおして住人がコートのリフォーム代を請求してきました。払うべきなのか、どう判断したらいいかを迷っていまして、相談しています。
以前から風でフェンスがガタガタとなったり、たわんだりして通行するのに危ない状態であった、と、住人が言っているというのですが,もちろん直接言われたのではなく対応窓口の管理会社の方からです。。
誰か雇った方がいいのか、とも考えてしまいます。
投稿: 5 年 前.
カテゴリ: 雇用・労働
専門家:  dresquire 返答済み 5 年 前.
こんばんは。
弁護士です。

建物管理一切を管理会社に委託している、ということですので、建物管理の部分の管理委託契約について、管理業務の詳細がどのようになっているかを確認する必要がありますね。
一般的に建物管理の契約管理業務は、清掃業務や設備管理業務(建物、屋外施設、電気設備等の点検等の業務)がメインとなっており、定期的に管理員が巡回し、清掃や定期点検を行うことが多いです。
巡回の頻度や、点検等の具体的な業務内容については個別の契約によってなされる場合もあり、細かい業務について別途費用が発生するような契約(条件・特約等)もあります。
屋外施設の対象箇所の例は、以下のようなものがあり(塀・フェンス、掲示板、駐車場、自転車置場、植栽部分・庭、ゴミ集積所、水道、外灯、マンホール等)、業務対象箇所に「フェンス」が含まれているようであれば、定期的に外観点検をすることや、整備・修理をする場合の手配及び法定点検等をすることは業務内容に含まれるはずです。
さらに、当然その点検や整備・修理等の前後での報告業務も生じるわけですから、文書でオーナー側へも報告するのが業務の一連となっているのが通常の管理と言えるのです。

>以前から風でフェンスがガタガタとなったり、たわんだりして通行するのに危ない状態であった
これは、建物管理業務の点検をする際に見つけられなくても(実際風が吹いている時に点検を行っていなければ分からないかも知れないので)、そういう状況だったことが住人の言い分から分かったということなので、その状況を管理会社が受け止めて問題を解決するべき立場です。
直接オーナーに住人のクレームを伝えるだけでは、管理業務をする意味もありませんし、委託料を支払っている部分に疑問を感じてしまいます。
物件に危ない部分があり、住人がすぐ管理会社に報告できるような状態にしてあれば別ですが、どこに何をいつ報告するのだか分からないような状況にしてあったなら、明らかに管理の仕方に問題があるとも言えるので、オーナーの側からきちんとした指示をすることも必要になるでしょう。
例えば、いつ何時も問題があった場合や、危険が予測される場合、また、さまざまな異変など、どの程度の事柄に対しては、どこに報告や連絡をするべきかを明示して、常に連絡が受けられる体制を整えておく(玄関や共用部分にあるような掲示板にも告知の文書などが貼ってあり、住民がすぐアクションを起こせるようになっているか?等)などというように、業務のひとつひとつを見てみることも大切なのだと思います。
何でもかんでもオーナーに請求をしてそれが通ってしまうと、財布の紐のゆるいオーナーだと思われて、管理会社の思うがままの、ものがいいやすい状態をつくり兼ねません。

今後ももし問題が起こるとすると、ご質問者の方と管理会社とが交わされている契約書が解決の拠り所となってきますので。
(建物管理の部分の管理委託契約について、管理業務の詳細がどのようになっているかを確認する必要があります。)
管理会社とののトラブルを防ぐためにも、今回の件を踏まえて、業務内容に漏れがないかなどを確認し、契約書の見直しを行うこともご検討された方がよいと思います。
例えば、ご質問者の方の場合、建物の老朽化対策のためにも、事故防止のためにも、外観の点検はどの程度まで行うのか..等
管理業務には法規制がないため、不動産会社と適切な契約を結ぶことがとても重要になりますので。
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