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kionawaka
kionawaka, 行政書士
カテゴリ: 刑事告訴・告発
満足したユーザー: 1355
経験:  中央大学法学部法律学科卒 行政書士事務所経営
62775484
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売主の瑕疵担保責任(10年保証)を問われています。 平成12年12月に販売致しましたが、販売後約2年(平成14年頃)ほどで、2階(3階建て、1階と3階は、雨漏れ無し。)の窓周辺から

質問者の質問

売主の瑕疵担保責任(10年保証)を問われています。 平成12年12月に販売致しましたが、販売後約2年(平成14年頃)ほどで、2階(3階建て、1階と3階は、雨漏れ無し。)の窓周辺から雨漏りがするとのことですで、修繕(無料)致しました。 その後、これと言う問題なく、経過致しましたが・・・ 昨年の8月頃から、同じ場所から雨漏りがする、平成14年頃から雨漏れが止まっていないと言われ、修繕を依頼され、売り主も一部修繕(無料)を致しましたが、まだ、雨漏れがあるようです。 買い主は、10年保証を盾に、雨漏りが止まるまで、無料での修繕を要求されています。

直接的に、雨漏れの件は買い主から売主の方に言われていないが、全て、仲介屋さんを通じて、10年経過(雨漏りを知ってから、1年以上、売り主に連絡が無かった。)後、雨漏りがすると言うてきます。 その中で、修繕の見積(買い主は、言っていないと言っている。)もりもしてくれと言われました。 売り主側も、修繕の費用が高く付くので、無料で、2回補修を致しましたが、雨漏りが止まりません。 売り主側は、どのように対処すれば良いのでしょうか?
投稿: 4 年 前.
カテゴリ: 刑事告訴・告発
専門家:  kionawaka 返答済み 4 年 前.

 請負契約においては、契約書で瑕疵担保責任の規定を設けているはずです。また担保責任を免除する条項を入れる場合も同様に書面があるはずです。

 

 それがない場合は、民法の一般原則に戻り、建物その他土地の工作物については、引渡しの後5年、石造、土造、れんが造、コンクリート造、金属造その他これに類する構造の工作物については10年とされています(民638条1項)。

 

 しかし瑕疵修補請求権(民634条1項)については、滅失又は毀損のときから1年以内に行使しなければなりません(民638条2項)。

 

 仮に10年保証の責任があると解した場合でも、平12.12月を起算点としますと、平22.12月までしか責任を負いません。

 

>今まで長期にわたって、売り主に連絡が無く、保証が切れた時点から、10年保証等を言われるのが理解できない。

→保証が切れた時点から売主は瑕疵担保責任から免除されます。

 

>それと、仲介業の不動産屋さんに連絡したことが、売り主に連絡したことになるのでしょうか?

→なりません。あくまで契約の相手方に通知することが要件です。

 

 ★契約法務の専門家行政書士として行政書士法第1条1項3号(法定外業務 法規相談)に基づく回答です。法律事件につき法律的見解を述べるものではありません。

  

質問者: 返答済み 4 年 前.

ご回答、ありがとうございます。 もう少し、教えて頂きたい点が有り、お連絡させて頂きました。 売り主と買い主の契約は、建売の売買契約(10年保証)になりますが・・・ それでも、ご回答と同じで、10年にて保証責任が解除されるのですか? それと、10年の間、売主に瑕疵があっても、10年保証の責任も解除されるのですか?

専門家:  kionawaka 返答済み 4 年 前.

>売り主と買い主の契約は、建売の売買契約(10年保証)になりますが・・・ それでも、ご回答と同じで、10年にて保証責任が解除されるのですか?

 

→瑕疵担保責任は目的物の引渡し後10年以内、かつ瑕疵を知ったときから1年以内に行使することが条件です。引渡し後10年経過後は消滅すると解すべきです。なぜなら、かく解さないときは売主は永久に瑕疵担保責任の追及から免れないが、その結果は、売主・買主間の公平に反するのみならず、当事者間の意思解釈にも反するからです。

 




 

 

 

 

> それと、10年の間、売主に瑕疵があっても、10年保証の責任も解除されるのですか?

→責任は否定されるのが相当です。

 

 

 なぜなら、瑕疵担保責任の期間内に更に二次的に瑕疵Bが発生した場合に、瑕疵担保責任の起算時点がその第二次的瑕疵時点Bまで繰り下げられ、Bから更に10年間の瑕疵担保責任が生ずると解することは、無限に長期間売主を瑕疵担保責任の負担・拘束のもとにおく結果となり、前段にみたとおり、売主・買主間の信義公平の観念に反するのみならず、当事者の意思解釈にも反するからです。

 

 

 ★契約法務の専門家たる行政書士として行政書士法第1条1項3号(法定外業務 法規相談)に基づく回答です。具体的訴訟事件につき一方当事者に有利な法解釈の当否を論ずるものに非ず。

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質問者: 返答済み 4 年 前.

再々確認、教えて下さい。 今年(平成25年6月)無償修繕後も、雨漏れが治っていないので、雨漏れが止まるまで、売り主負担で修繕してしてくださいとの事ですが・・・ 瑕疵(雨漏れ)10年間保証修繕を行っても、まだ、雨漏りが治らない場合でも、まだ、10年保証(契約後、12年経過)の責任が有りますか?

専門家:  kionawaka 返答済み 4 年 前.

 >今年(平成25年6月)無償修繕後も、雨漏れが治っていないので、雨漏れが止まるまで、売り主負担で修繕してしてくださいとの事ですが・・

 

 →修理後の雨漏りの場合は、その雨漏りが修理の不具合によるものであるときは、修理義務はあります。しかしその修理の不具合によるものであることを買主が立証(証明)する必要があります。

 

 そのように解さずに、売主は雨漏りが直るまで無料修理義務があると解することは、売主の責に帰さない事由による場合も(無過失)責任を負うということになり妥当ではありません。理由は先の回答で述べたとおりです。

 

 まとめるとサービスで無償修理してあげるのはご自由ですが、そこまでの法的義務はないといえましょう。

 

 

 ★契約法務の専門家たる行政書士として行政書士法第1条1項3号(法定外業務 法規相談)に基づく回答です。具体的訴訟事件につき一方当事者に有利な法解釈の当否を論ずるものに非ず。



質問者: 返答済み 4 年 前.

何度も、済みません。 もう少し、教えて下さい。


 


購入2年後から、1階と2階の窓枠から、雨漏れがするとのことで、一度、修繕をしました。 その時は、1階は、雨漏れが止まったとのことでした。 その後、10年間、修繕依頼が無く、今年の初め頃から、修繕依頼等がありました。


 


10年間以内の窓枠の雨漏れ(修繕不備)で有っても、10年を経過すれば、売り主は責任を回避(道義的な問題があっても)出来ると言うことでしょうか?

専門家:  kionawaka 返答済み 4 年 前.

>10年間以内の窓枠の雨漏れ(修繕不備)で有っても、10年を経過すれば、売り主は責任を回避(道義的な問題があっても)出来ると言うことでしょうか?

 

→引渡し後10年を経過すれば、無償修理という瑕疵担保責任は負わない(もちろん有償修理は請け負うがそれは瑕疵担保責任ではない)ということです。10年以内の瑕疵Aと10年経過後の瑕疵Bはあくまで別物、これが同一である、又はBはAが原因であるというには、買主がわで修理に不備がある等売主の責に帰すべき事由があること又はAとBとの因果関係の証明をすることが必要でしょう。

 

 ★契約法務の専門家たる行政書士として行政書士法第1条1項3号(法定外業務 法規相談)に基づく回答です。具体的訴訟事件につき一方当事者に有利な法解釈の当否を論ずるものに非ず。

質問者: 返答済み 3 年 前.

何度も済みません。買主が10年保証以内の修理に不備がある等売主の責に帰すべき事由があるといわれています。 それで、下記のような要求をされていますが、売主は、受諾しなければいけないのでしょうか?



1.当初から雨漏りがあり,その件を連絡し,修繕対応していただいたにも関わらず,未だ,雨漏りが続いている事実がある事。
2.上記1.の件はお送りした「年度毎の経過一覧」と共に,その責を問う側として必要かつ十分である事。
以上

※ 当初から申し上げている通り,極めてシンプルに,「住宅を購入した者が,その権利の範囲内に於いて,修繕依頼をした」との認識です。売主のおっしゃる所の,「様々な行き違い」を取沙汰する事は,何ら意味があることとは思いません。
※ 修繕の日時の決定は色々なご都合もあるかと思いますが,早急に業者様に連絡をとり,当方までご連絡をお願いします。
※ 尚,修繕完了とは,「雨漏り解消」です。強い東からの風雨により雨漏りが発生しますので,その確認はすぐには出来ない事,ご承知おき下さい。


 

専門家:  kionawaka 返答済み 3 年 前.

>買主が10年保証以内の修理に不備がある等売主の責に帰すべき事由があるといわれています。 それで、下記のような要求をされていますが、売主は、受諾しなければいけないのでしょうか?

 

→売主の責に帰すべき事由の有無と瑕疵担保責任とは全く関係がありません。瑕疵担保は法定責任ですが、その代わり期限つきです。

責に帰すべき事由で追及するならば、債務不履行(不完全履行)の責任です。それとても完全履行請求権が無意味な場合は損害賠償のみです。

しかし雨漏りでいちいち損賠も考えられません。

 

 

 よって受諾する必要はなく、拒否すればそれでよいと思います。裁判手続きには法的構成の上でかなり微妙なので時日を要するでしょう。訴えてきてから考えて十分間に合います。

 

 うかうか直していたら、トコトンむしられます。


1.当初から雨漏りがあり,その件を連絡し,修繕対応していただいたにも関わらず,未だ,雨漏りが続いている事実がある事。

 

→引渡し後10年を経過すれば、無償修理という瑕疵担保責任は負わない

 


2.上記1.の件はお送りした「年度毎の経過一覧」と共に,その責を問う側として必要かつ十分である事。 以上

 

→Bの原因がAであるという場合には、AとBとの因果関係の証明をすることが必要

 

→買主がわがなんら立証責任を果たしていないばかりか、著しく不十分であること

※ 当初から申し上げている通り,極めてシンプルに,「住宅を購入した者が,その権利の範囲内に於いて,修繕依頼をした」との認識です。売主のおっしゃる所の,「様々な行き違い」を取沙汰する事は,何ら意味があることとは思いません。

 

→シンプルではないどころか、理由もない全く不当ないいがかりであること、買主がわに売主が瑕疵担保を履行すべきことの立証がなされていないこと

 


※ 修繕の日時の決定は色々なご都合もあるかと思いますが,早急に業者様に連絡をとり,当方までご連絡をお願いします。
※ 尚,修繕完了とは,「雨漏り解消」です。強い東からの風雨により雨漏りが発生しますので,その確認はすぐには出来ない事,ご承知おき下さい。

 

 →相当でない。

理由:瑕疵担保責任の期間内に更に二次的に瑕疵Bが発生した場合に、瑕疵担保責任の起算時点がその第二次的瑕疵時点Bまで繰り下げられ、Bから更に10年間の瑕疵担保責任が生ずると解することは、無限に長期間売主を瑕疵担保責任の負担・拘束のもとにおく結果となります。

 

 確認がすぐにできない等は、永遠に瑕疵担保責任の追及を行う旨の宣言であり、要するにクレーマーであることを露見しているので、著しく不相当。

 

 

★契約法務の専門家たる行政書士として行政書士法第1条1項3号(法定外業務 法規相談)に基づく回答です。具体的訴訟事件につき一方当事者に有利な法解釈の当否を論ずるものに非ず。

 

質問者: 返答済み 3 年 前.

何度も済みません。


買い主から、下記の連絡がありました。 それと、買主が明確に立証できる日と売主が捕手作業を行った月の明細です。


 


私の申し上げている事が,法律的に如何なものなのか,懇意にしている弁護士にご意見を伺っており,お返事が遅くなりました事,お詫び申し上げます。


 


今後は,下記の理由により,売り主様の責任於いて修繕を完了して頂きますよ


うお願い致します。又,修繕に関しては,日時を決め,立会及び報告をお願いします。


尚、ご不明な点等あれば,ご遠慮なくおっしゃっていただけると幸いです。


 


補修修理 年月


 


1. 補修依頼 平成 16年  7月 補修修理済み


2. 補修依頼 平成 16年 12月 補修修理済み


3. 補修依頼 平成 21年  1月 補修修理済み


4. 補修依頼 平成 24年 12月 補修修理済み


5. 補修依頼 平成 25年  6月 補修修理済み


 


お手数をお掛け致しますが、アドバイスをお願いします。


それと、裁判になった場合、ご相談に乗って頂けますか?


 


 

専門家:  kionawaka 返答済み 3 年 前.

>売主の瑕疵担保責任(10年保証)を問われています。 平成12年12月に販売致しましたが、販売後約2年(平成14年頃)ほどで、2階(3階建て、1階と3階は、雨漏れ無し。)の窓周辺から雨漏りがするとのことですで、修繕(無料)致しました。 その後、これと言う問題なく、経過致しましたが・・・ 昨年の8月頃から、同じ場所から雨漏りがする、平成14年頃から雨漏れが止まっていないと言われ、修繕を依頼され、売り主も一部修繕(無料)を致しましたが、まだ、雨漏れがあるようです。 買い主は、10年保証を盾に、雨漏りが止まるまで、無料での修繕を要求されています。

 

→瑕疵担保責任10年の起算日は引渡しの日とすれば、平22年12月で切れます。

>4. 補修依頼 平成 24年 12月 補修修理済み

 

買主の説では、これが、平24年12月まで延びるという見解のように思いますが。そうなると、最後に修補を行った時点から10年内に請求することが可能になります。

 

 このような話し合いに応ずる必要はないと思います。シカトするのが一番です。

文脈からいって、クレイマーです。

 

 なお、行政書士は裁判にいたるまでの民事法務、契約法務に関してはアドバイスできますが、訴訟手続きについてアドバイスを行いますと、弁護士法違反(同72条)に問われてしまい、私自身刑事訴追を受けるおそれがありますので、その点についてはご容赦ください。

 

 地元の弁護士会に紹介を受けてください。しかしこれは提訴されてからでも十分です。こちらから債務の不存在確認を訴えるなどはやや迂遠な方法ですから。

 

 引渡し後10年経過後は有料として請求書を送りつけるのも一法かもしれませんね。そのほうがいいかもしれません。

 

 

★契約法務の専門家たる行政書士として行政書士法第1条1項3号(法定外業務 法規相談)に基づく回答です。具体的訴訟事件につき一方当事者に有利な法解釈の当否を論ずるものに非ず。

 



 

質問者: 返答済み 3 年 前.

瑕疵担保責任と不法行為について


 


瑕疵担保責任についてのアドバイスありがとうございました。


 


その話の続きですが・・・


 


今度は、雨漏りに関する売主の不法行為について責を問われています。


 


今回のケースは、売主の不法行為になるのでしょうか?


 


それと、売主の不法行為の時効にならないのでしょうか?


売主が買主と直接話し合ったのは、契約時と平成25年7月:21日時の2会しか有りません。


 


お手数ですが、どのように対処すれば良いのか教えて下さい。


 


売  主 : 仲介業者からの連絡に対して、売主は速やかに対処をしている。


仲介業者 : 仲介業者は、売主に買主からの充分に連絡を伝えていない。


       (買主は、売主に直接通知していないので、売主は、買い主の連絡内容を殆ど把握していない。)


買  主 : 買い主は、仲介業者を通じて雨漏れの修理依頼をしている。


防水業者 : 施工業者では無く、防水業者。


施工業者 : 施工業者は、同時期に3棟建築依頼をして、2棟は、完成して問題なし。この物件の9分ぐらいで、施工業者が倒産夜逃げをして、内装工事棟を別の業者に依頼をして建てた。


 


売主からの報告抜粋



年度毎の経過一覧


 


(記載例 : 雨漏有/無 補修依頼先・有/無 補修作業有/無 に記入か○をしてください。)


<平成13年>


平成12年12月10日 売買契約成立


1年目 <平成13年>    データー無


2年目 <平成14年>    データー無


3年目 <平成15年>    雨漏れが有ったが、データー無


4年目 <平成16年>    雨漏れが有ったが、データー無


平成16年7月 : 雨漏有 補修依頼有    補修作業有


    (仲介業者から連絡有り、点検補修を行った。)


 


この月以降、ずっと  雨漏れが有ったが、データー無


5年目 <平成17年>    雨漏れが有ったが、データー無


6年目 <平成18年>    雨漏れが有ったが、データー無


7年目 <平成19年>    雨漏れが有ったが、データー無


平成19年 7月 : 雨漏有  補修依頼無     補修作業無


    (仲介業者から連絡無。)


平成19年12月 : 雨漏有  補修依頼有      補修作業無


    (仲介業者から連絡無。)


8年目 <平成20年>    雨漏れが有ったが、データー無し


9年目 <平成21年>    雨漏れが有ったが、データー無し


平成21年 1月 : 雨漏有  補修依頼有      補修作業無


    (仲介業者から連絡無。)


10年目 <平成22年>   雨漏れが有ったが、データー無


瑕疵担保責任の消滅?


11年目 <平成23年>   雨漏れが有ったが、データー無


12年目 <平成24年>   雨漏れが有ったが、データー無


平成24年12月 : 雨漏有  補修依頼有      補修作業有?


  (仲介業者から連絡有り、売主からの見積依頼を受けた。、点検補修を


行った。)


13年目 <平成25年>


平成25年 6月 : 雨漏有  補修依頼有      補修作業有


  (仲介業者から連絡有り、アフターサービスとして、点検補修を行った。)


平成25年 7月 : 21日に、津田さんと雨漏の補修について話し合う。


平成25年 8月 : 書面でやり取りをしている。


平成25年 9月 : 書面でやり取りをしている。


平成25年10月 : 


平成25年11月 : 


平成25年12月 : 

専門家:  kionawaka 返答済み 3 年 前.

>その話の続きですが・・・

今度は、雨漏りに関する売主の不法行為について責を問われています。

今回のケースは、売主の不法行為になるのでしょうか?

それと、売主の不法行為の時効にならないのでしょうか?

 

→なるほどね、誰かに入れ知恵されたのでしょうね。

瑕疵担保でダメなら不法行為にしてみてわ、ということでしょうが。

 

 不法行為は、故意又は過失により被害者に損害を与えたことが必要で、しかもその間の因果関係は被害者(買主)が立証しなければなりません。

 

 果たしてできますかねぇ?

 

 また不法行為の損害賠償請求権の消滅時効は損害及び加害者を知ったときから3年ですね。とっくにかかっているのではないでしょうか。

 

 

 買主の立場からみると、調停又は裁判にもっていかないと無理でしょうね。しかし立証は可能ですし、時効にもひっかかりますね。

 

 このままだんまりをきめこむしかありませんね。

 

 弁護士に内容証明を送ってもらって引っ込むタマでもないでしょうね。

 

 あまりヒドイ場合は強要罪(義務なきことを行わせる)又は脅迫罪で告訴する方法もありますね。ずいぶん引っ張る執念ぶかい相手のようですね。

 

 善意で直してあげたのをズに乗って付け上がってきているように思います。

 

 「有料です」と突っぱねて高い見積もりを送ってください。

 

 カッカ怒り来るってくるでしょうが、向こうはどうにもできません。

 

★契約法務の専門家たる行政書士として行政書士法第1条1項3号(法定外業務 法規相談)に基づく回答です。具体的訴訟事件につき一方当事者に有利な法解釈の当否を論ずるものに非ず。

 

 

 

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